惠州樓市漸入集約化發展周期

     得益於臨近港深的地緣區位，以及優質山水資源的復合組合，惠州樓市壹直以來都是資本布局的重鎮。從上世紀90年代開始，城市腹地、濱海和臨深等區域就長期受到關註，也不斷吸引行業巨頭聚集。

      然而，市場銷售形勢的不斷反轉壹度讓部分企業失掉信心。2015年初，經歷長久的市場低迷，行業傳出“某些龍頭房企撤離惠州”的聲音。盡管在之後的行業座談會上企業均表示將深耕惠州，但大量企業收緊布局仍讓行業擔憂。

  這正是市場自由發展的結果。經歷了2016年的市場回暖，當前較為旺盛的市場需求搭配常態化的市場調控和巡查則表現出久違的平穩局面。疊加粵港澳大灣區概念的興起，以及深惠同城化的逐步落地效應，帶來了行業轉型升級的良好契機。

      碧桂園、海倫堡等企業通過頻繁的拿地、收購和合作開發形式，實現十數個項目集群發展，市場也從此前以單項目、小企業為主流的發展模式轉入集群式發展，有效推動了行業的集約化發展。

地產大鱷為何而來？

區域壹體化帶來的紅利

       去年的惠州房地產市場堪稱火爆，全年交出1700多萬平方米的銷售成績單。行業人士認為這是惠州樓市吸引眾房企搶灘布局的原因。可觀的銷售意味著可觀的利潤營收，企業的追逐點正在於此。

       不過，結合碧桂園、萬達、佳兆業等房企的開發意圖以及較為成熟的開發經驗，則能讀出不壹樣的內容。尤其是碧桂園數個產城人融合發展的創新小鎮，以及萬達地產號稱800億元投資的文旅城，這幾乎意味著大鱷們已經在很大層面將企業發展前景與城市的發展捆綁起來。

      備受關註的粵港澳大灣區概念的興起，連年以來深圳客入惠置業的熱情，以及深圳“東進戰略”下臨深區域的掘起，多種背景促成惠州產業的持續性發展被看好。

      再來看看惠州發展勢頭。在新壹輪的高鐵建設周期裏，贛深高鐵和廣汕高鐵交會於惠州，形成惠州北、惠城南等多個站點布局，全面納入廣深半小時經濟圈；在地鐵接駁層面，惠州城市軌道1、2號線路壹期工程今年內將實施，深圳地鐵14號線惠州段延長線也已確定，深惠兩城地鐵相連將成為現實；加上高速公路和接駁快速路的打通，深惠同城將形成多元交通方式組合。

城市內部設施不斷完善

       區域壹體化的發展使得深圳客置業惠州成為可行的生活方式，然而，部分市民對於城市教育、醫療、商業等配套設施的不完善仍然感到擔心。眼下，這壹局面正在迅速改善。

       在2014年和2015年的低迷市場中，惠州市政府將房地產業納入“企業服務月”相關活動。針對市場滯銷的局面，各開發企業代表均認為惠州樓市的發展前景值得期待，也均表示將深耕惠州城市發展。但教育設施、公共交通等配套建設能否提速等問題則成為企業普遍關心的問題。　　這些制約行業更進壹步發展的桎梏正在被清理，城市基礎性設施正在得到改善。以惠城區新興高尚住宅區金山湖為例，經過中洲、方直等企業多年的耕耘，區域高端住宅社區不斷出現，但醫療衛生、教育、公共休閑場所等資源則處於長期不足的狀態。近兩年來，方直捐建十壹小分校、中洲捐建中洲實驗學校、德威捐建德威學校，該片區教學資源實現升級。此外，中醫院的遷入，紅樓灘公園、鹿江公園的完善，也給業主生活帶來許多便利。

       此外，隆生大橋的快速修建，新開河北橋的即將落成，以及城市交通治堵的初顯成效，均推動市民置業安居。

行業逐步集約化發展

      今年2月24日，碧桂園旗下子公司惠州市華盛澤投資有限公司耗資13.7億元拿下惠城江南3宗土地，溢價330%，樓面價格達到4522元/平方米。在再早些時候，1月25日，四川藍光集團拿下龍豐激流坑7.5萬平方米土地，總價10億元之外還需支付5億元解決問題樓盤華軒居的善後問題，樓面價在4000元/平方米以上。

      類似局面在惠州土地掛牌市場上不斷上演。佳兆業、雅居樂、德威、隆生、海倫堡等均留下身影。帶來的最直觀影響就是地價飛漲，行業準入門檻迅速提高。

      盡管當前市場下開發企業迎來最好的銷售時機，但不止壹個小型開發企業表現出迷惘。“房子推出去肯定馬上就能夠賣完，問題是賣完了怎麽辦？”仲愷某樓盤項目負責人說，大企業進來什麽項目都會去爭取，小企業拿地則是難題。

     以兩年前仍數度遭遇流拍命運的江南梅湖和馬安大瀝等城市外圍區域為例，當前樓面價已躥至“4字頭”，這意味著項目必須依靠成規模的社區型開發實現盈利，而中小企業的小地塊開發基本難覓空間。　　業內人士認為，這很好地實現了市場性的優勝劣汰。在此前的低迷周期，行業就提出提高行業準入門檻，認為壹個註冊資金僅幾百萬元的企業開發壹個動輒數千萬元甚至數億元的樓盤，出現資金問題不足為怪。“在當前環境下，大量大型房企密集布局，有效倒逼實力有限的企業退出市場。這對於行業告別粗放型的市場開發模式，轉入集約化開發意義深遠。”

市場抗風險能力提升

       年初，記者綜合惠州房企銷售業績和克而瑞發布的全國百強房企發現，2016 年，12家千億業績房企在惠布局的數量達到9家，百億級的房企則接近30家。

       各大龍頭房企在惠州的布局不斷加深，項目規模和數量也在逐年增多，這基本與碧桂園、佳兆業、星河等企業近年來在惠的經營路徑保持壹致。　　與此同時，因為眾多聚集的房企均為上市企業，開發經驗豐富，融資渠道通暢，使得在既有市場出現因樓市波動帶來企業經營困難的局面較難出現。“惠州市場的抗風險能力將明顯增加。”行業評論人余鶴臯介紹，企業都不缺錢，都有完善的風險評估和專業的職業經理人團隊，這能夠有效推動市場的穩定。

     市場的平穩帶來樓價的穩增也值得關註。當前環境下，企業面臨銷售不暢，或由於資金回款壓力而降價出售的行為將驟減。余鶴臯說，開發企業都會評估和制定自身的銷售策略以獲取市場競爭的有利地位，雖然也會出現價格的細微起伏，但甩貨求生的、低於成本價銷售的情況將不再出現。