惠州楼市渐入集约化发展周期

     得益于临近港深的地缘区位，以及优质山水资源的复合组合，惠州楼市一直以来都是资本布局的重镇。从上世纪90年代开始，城市腹地、滨海和临深等区域就长期受到关注，也不断吸引行业巨头聚集。

      然而，市场销售形势的不断反转一度让部分企业失掉信心。2015年初，经历长久的市场低迷，行业传出“某些龙头房企撤离惠州”的声音。尽管在之后的行业座谈会上企业均表示将深耕惠州，但大量企业收紧布局仍让行业担忧。

  这正是市场自由发展的结果。经历了2016年的市场回暖，当前较为旺盛的市场需求搭配常态化的市场调控和巡查则表现出久违的平稳局面。叠加粤港澳大湾区概念的兴起，以及深惠同城化的逐步落地效应，带来了行业转型升级的良好契机。

      碧桂园、海伦堡等企业通过频繁的拿地、收购和合作开发形式，实现十数个项目集群发展，市场也从此前以单项目、小企业为主流的发展模式转入集群式发展，有效推动了行业的集约化发展。

地产大鳄为何而来？

区域一体化带来的红利

       去年的惠州房地产市场堪称火爆，全年交出1700多万平方米的销售成绩单。行业人士认为这是惠州楼市吸引众房企抢滩布局的原因。可观的销售意味着可观的利润营收，企业的追逐点正在于此。

       不过，结合碧桂园、万达、佳兆业等房企的开发意图以及较为成熟的开发经验，则能读出不一样的内容。尤其是碧桂园数个产城人融合发展的创新小镇，以及万达地产号称800亿元投资的文旅城，这几乎意味着大鳄们已经在很大层面将企业发展前景与城市的发展捆绑起来。

      备受关注的粤港澳大湾区概念的兴起，连年以来深圳客入惠置业的热情，以及深圳“东进战略”下临深区域的崛起，多种背景促成惠州产业的持续性发展被看好。

      再来看看惠州发展势头。在新一轮的高铁建设周期里，赣深高铁和广汕高铁交会于惠州，形成惠州北、惠城南等多个站点布局，全面纳入广深半小时经济圈；在地铁接驳层面，惠州城市轨道1、2号线路一期工程今年内将实施，深圳地铁14号线惠州段延长线也已确定，深惠两城地铁相连将成为现实；加上高速公路和接驳快速路的打通，深惠同城将形成多元交通方式组合。

城市内部设施不断完善

       区域一体化的发展使得深圳客置业惠州成为可行的生活方式，然而，部分市民对于城市教育、医疗、商业等配套设施的不完善仍然感到担心。眼下，这一局面正在迅速改善。

       在2014年和2015年的低迷市场中，惠州市政府将房地产业纳入“企业服务月”相关活动。针对市场滞销的局面，各开发企业代表均认为惠州楼市的发展前景值得期待，也均表示将深耕惠州城市发展。但教育设施、公共交通等配套建设能否提速等问题则成为企业普遍关心的问题。　　这些制约行业更进一步发展的桎梏正在被清理，城市基础性设施正在得到改善。以惠城区新兴高尚住宅区金山湖为例，经过中洲、方直等企业多年的耕耘，区域高端住宅社区不断出现，但医疗卫生、教育、公共休闲场所等资源则处于长期不足的状态。近两年来，方直捐建十一小分校、中洲捐建中洲实验学校、德威捐建德威学校，该片区教学资源实现升级。此外，中医院的迁入，红楼滩公园、鹿江公园的完善，也给业主生活带来许多便利。

       此外，隆生大桥的快速修建，新开河北桥的即将落成，以及城市交通治堵的初显成效，均推动市民置业安居。

行业逐步集约化发展

      今年2月24日，碧桂园旗下子公司惠州市华盛泽投资有限公司耗资13.7亿元拿下惠城江南3宗土地，溢价330%，楼面价格达到4522元/平方米。在再早些时候，1月25日，四川蓝光集团拿下龙丰激流坑7.5万平方米土地，总价10亿元之外还需支付5亿元解决问题楼盘华轩居的善后问题，楼面价在4000元/平方米以上。

      类似局面在惠州土地挂牌市场上不断上演。佳兆业、雅居乐、德威、隆生、海伦堡等均留下身影。带来的最直观影响就是地价飞涨，行业准入门槛迅速提高。

      尽管当前市场下开发企业迎来最好的销售时机，但不止一个小型开发企业表现出迷惘。“房子推出去肯定马上就能够卖完，问题是卖完了怎么办？”仲恺某楼盘项目负责人说，大企业进来什么项目都会去争取，小企业拿地则是难题。

     以两年前仍数度遭遇流拍命运的江南梅湖和马安大沥等城市外围区域为例，当前楼面价已蹿至“4字头”，这意味着项目必须依靠成规模的社区型开发实现盈利，而中小企业的小地块开发基本难觅空间。　　业内人士认为，这很好地实现了市场性的优胜劣汰。在此前的低迷周期，行业就提出提高行业准入门槛，认为一个注册资金仅几百万元的企业开发一个动辄数千万元甚至数亿元的楼盘，出现资金问题不足为怪。“在当前环境下，大量大型房企密集布局，有效倒逼实力有限的企业退出市场。这对于行业告别粗放型的市场开发模式，转入集约化开发意义深远。”

市场抗风险能力提升

       年初，记者综合惠州房企销售业绩和克而瑞发布的全国百强房企发现，2016 年，12家千亿业绩房企在惠布局的数量达到9家，百亿级的房企则接近30家。

       各大龙头房企在惠州的布局不断加深，项目规模和数量也在逐年增多，这基本与碧桂园、佳兆业、星河等企业近年来在惠的经营路径保持一致。　　与此同时，因为众多聚集的房企均为上市企业，开发经验丰富，融资渠道通畅，使得在既有市场出现因楼市波动带来企业经营困难的局面较难出现。“惠州市场的抗风险能力将明显增加。”行业评论人余鹤皋介绍，企业都不缺钱，都有完善的风险评估和专业的职业经理人团队，这能够有效推动市场的稳定。

     市场的平稳带来楼价的稳增也值得关注。当前环境下，企业面临销售不畅，或由于资金回款压力而降价出售的行为将骤减。余鹤皋说，开发企业都会评估和制定自身的销售策略以获取市场竞争的有利地位，虽然也会出现价格的细微起伏，但甩货求生的、低于成本价销售的情况将不再出现。